Les clauses d'arbitrage en copropriété
Les immeubles détenus en copropriété, indivise ou divise (“condo”) sont respectivement régis par leur convention d’indivision, ou par leur déclaration de copropriété, le document principal qui encadre les droits et les obligations des copropriétaires, la description de leur immeuble et l’ensemble des autres aspects juridiques de la copropriété, comme le règlement d’immeuble.
Parmi ces aspects, une clause importante peut s’y trouver ou pourrait être ajoutée : la clause d’arbitrage.
Validité
Comme son nom l’indique, la clause d’arbitrage prévoit qu’en cas de différend entre les copropriétaires ou avec le syndicat de copropriété, les copropriétaires et le conseil d’administration du syndicat devront alors soumettre leur litige à un arbitre. Cet arbitre peut être nommé selon les modalités qui sont prévues dans cette clause ou selon les règles externes auxquelles elle réfère.
Le texte de ce type de clause peut varier, mais il s’articule généralement autour de plusieurs points bien balisés :
le type de litige qui devra être soumis à l’arbitrage ;
les exceptions qui pourraient y échapper ;
les règles à suivre pour nommer l’arbitre ;
les délais et le partage des coûts liés au déroulement de l'arbitrage.
En règle générale, la clause d’arbitrage est valide, dans la mesure où son texte est clair, non ambigu, et que son caractère impératif s’impose aux copropriétaires, contrairement à une clause d’arbitrage optionnelle ou facultative. Également, l’arbitrage peut succéder à une tentative de médiation entre les parties.
Arbitrage vs. procédure judiciaire
Les tribunaux ont décidé à maintes reprises qu’une clause d’arbitrage doit d’ailleurs recevoir une interprétation large et libérale afin d’assurer la primauté de l’autonomie de la volonté des parties, qui en ont décidé dans leur contrat, comme la déclaration de copropriété. Saisis de la question de l’application d’une clause d’arbitrage, les tribunaux renverront un litige vers l’arbitrage si les conditions suivantes sont rencontrées :
la clause d'arbitrage est valide;
le tribunal est saisi du litige;
la cause n'est pas inscrite (c’est à dire qu’elle est encore dans sa phase de mise en état) ;
et l'une des parties le demande.
Dans la mesure où il n’y a pas d’exception à ces conditions cumulatives, le tribunal devra renvoyer le dossier devant un arbitre, et le nommer si la clause d’arbitrage ne prévoyait pas les modalités de sa nomination. Il n'est pas nécessaire que la clause d'arbitrage prévoit tous les aspects du déroulement de l'arbitrage, ce dernier étant encadré par les articles 620 à 648 du Code de procédure civile.
Que ce soit dans des grandes copropriétés, ou dans des petites copropriétés de deux ou trois copropriétaires (duplex, triplex), la clause d’arbitrage a plusieurs avantages et permet d’éviter les aléas d’un dossier devant les tribunaux : confidentialité des débats et de la preuve déposée devant l’arbitre, délais généralement plus courts que ceux prévus par les règles procédurales des tribunaux (qui peuvent souvent être prolongés, en raison du fort volume d’affaires dans les palais de justice ou des appels possibles des décisions rendues en cours d’instance), processus d’adjudication moins couteux et surtout, le fait que la décision de l’arbitre, la sentence arbitrale, est sans appel, ce qui permet de ne pas faire perdurer le dossier.
Nous serons heureux de vous renseigner sur votre convention d’indivision ou votre déclaration de copropriété et la validité et la portée de sa clause d’arbitrage, ou comment l’ajouter si nécessaire.
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