Adoption de la loi 16 : gestion plus transparente de votre syndicat de copropriété.
En sus des autres modifications importantes apportées par l’adoption du projet de loi 16 au droit de la copropriété, plusieurs modalités relatives aux assemblées de copropriétaires et aux droits du syndicat ont étéconfirmées et précisées afin de rendre plus transparente la gestion de votre copropriété et améliorer la transition entre le promoteur qui a vendu ou construit l’immeuble et le syndicat :
le syndicat doit transmettre aux copropriétaires le procès-verbal de toute assemblée de copropriétaires qu’il tient ou toute résolution écrite qu’il adopte dans les réunions de son conseil d’administration, dans les 30 jours de ceux-ci (articles 1068.1 C.c.Q et 1102.1 C.c.Q.);
l’article 1096 C.c.Q. est précisé pour rappeler que le vote à la majorité simple est requis pour modifier le règlement d’immeuble ;
l’article 1097 C.c.Q. est allégé et simplifié quant à la computation des voix. En cas d’assemblée ajournée, les votes relevant de l’article 1097 C.c.Q. ne pourront se faire que si les copropriétaires qui y participent représentent la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
le débat sur l’opposabilité des clauses pénales en copropriété divise prend fin, en déterminant que la clause pénale qui existe dans un règlement d’immeuble avant le 10 janvier 2020 est réputée faire partie de l’acte constitutif, soit la déclaration de copropriété (1053 C.c.Q. et article 136 de la Loi 16). Cela suppose que les clauses pénales adoptées après cette date soient insérées dans la déclaration de copropriété. Conséquemment, il faudra que le vote qui les adopte dispose d’une majorité requise pour modifier l’acte constitutif et que l’acte constitutif ainsi modifié soit publié au Registre foncier ;
le registre disponible à la consultation des copropriétaires est élargi. L’article 1070 C.c.Q. prévoit une liste complète d’informations et de documents consultables par les copropriétaires. Les modalités exactes de consultation de ce registre sont également prévues.
le partage des coûts d’entretien et des réparations courantes des parties communes à usage restreint (ex. balcons, terrasses ou jardins, stationnements, etc.) est attribué aux seuls copropriétaires qui en ont l’usage, s’accordant ainsi avec la jurisprudence et la doctrine récente. Toutefois, il est aussi précisé que des modalités différentes de répartition peuvent être prévues dans la déclaration de copropriété (1064 C.c.Q.) ;
le promoteur-constructeur devra préparer pour le syndicat un budget prévisionnel. Le promoteur qui aura sous-estimé le budget prévisionnel devra rembourser au syndicat la différence entre les sommes prévues et les sommes effectivement engagées, sauf si cette différence relevait des décisions prises par le syndicat après la perte de contrôle du promoteur (1791 C.c.Q.);
le promoteur devra aussi protéger les acomptes versés par les acheteurs d’unités privatives en les déposant, par exemple, dans un compte en fidéicommis d’un professionnel autorisé, tel qu’un avocat ou un notaire (1791.1 C.c.Q.).
Entrée en vigueur
La plupart de ces nouvelles obligations sont entrées en vigueur le 10 janvier 2020. Les obligations du syndicat d’établir un carnet d’entretien de son immeuble ou d’obtenir une étude du fonds de prévoyance (articles 1070.2 et 1071 C.c.Q.), entreront en vigueur au moment de l’adoption par le gouvernement de règlements particuliers qui leur seront dédiés.
Le carnet d’entretien de l’immeuble et l’étude du fonds de prévoyance pourront être établis et obtenus par le syndicat au plus tard 3 années et un jour après l’adoption par le gouvernement d’un règlement à ce sujet (article 137 de la loi 16). Ces deux obligations seront donc à respecter à compter de 2024. Des équivalences seront aussi prévues pour les copropriétés qui sont déjà dotées d’un tel carnet d’entretien ou d’une étude de leur fonds de prévoyance.
Successivement depuis 2018, les lois 141 et 16, ainsi que la modification subséquente de l’article 1074.2 C.c.Q. du projet de loi 41 dans le cadre de la réforme de l’assurance en copropriété, ont modifié le droit de la copropriété divise de manière marquée.
L’année 2020 fut donc une année importante pour les syndicats de copropriété, qui se préparent à la plupart de ces nouvelles obligations. C’est notamment le cas de la description des unités privatives (article 1070 C.c.Q.), prévue à la loi 141, qui devait être approuvée par l’assemblée des copropriétaires au plus tard le 13 juin 2020 pour les copropriétés qui existaient au 13 juin 2018.
Les changements apportés par cette véritable réforme du droit de la copropriété divise au Québec doivent être bien compris et analysés afin de les appliquer de la bonne manière et au bon moment dans la gestion de votre copropriété : nous serons heureux de vous assister et d’en discuter ensemble.
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